SMB 인수 시 제로 에쿼티로 가능한 세일-리스백 전략의 매력🧐

최근 중소기업 인수를 보고 있는데, 거의 믿기 힘들 정도로 좋은 구조를 발견했어요. 실제로 수치가 맞아떨어져서 소개해보려 합니다.

보통 제조업, 자동차 정비, 유연 산업 같은 곳은 부동산이 포함되거나, 매도자가 부동산을 따로 소유하고 있죠.

그 부동산까지 같이 사는 대신 거래 구조에 세일-리스백을 넣는 방법입니다.

과정은 이렇습니다.

1. 부동산 투자자나 세일-리스백 전문 업체를 찾아 그들이 부동산을 매입하도록 하고, 매수자는 20년 동안 트리플 넷임대로 부동산을 임차합니다.

2. 사업 가격에서 부동산 가치만큼 구매가를 낮춰서 실제 현금 흐름에 미치는 영향은 적게 합니다.

3. 이 구조가 매수자, 부동산 투자자, 매도자 모두에게 좋은 결과를 냅니다.

예를 들어보자면:

전통적 거래: 사업+부동산 가격 150만 달러, SBA는 10% 계약금 요구 → 15만 달러 자금 필요

세일-리스백 구조: 사업만 90만 달러, 부동산은 매도자 소유, 월세 6천 달러 임대, SBA 81만 달러 대출(90%), 매도자 노트 9만 달러(10%), 실제 투자 자금 0

임대료는 원래 내야 할 이자, 세금, 유지비를 대체하는 비용입니다. 매도자는 은퇴 후 안정적인 임대료 수입을 얻고요.

제가 놀란 점은 사업이 임대료를 감당할 수 있으면, 자산 클래스 간의 에쿼티 요구 조건을 활용해 무자본으로도 인수할 수 있다는 겁니다. SBA는 부동산에는 이런 레버리지를 잘 안 해주지만, 사업 자산에는 대출을 해줍니다. 결국 임대주는 매도자가 직접 부동산 비용을 부담하는 셈이죠.

놓치고 있는 부분이 있을까요? 사업 실패 시 임대권을 잃는 위험은 모든 거래에 공통이고, 일부 매도자가 동의하지 않을 수도 있다는 건 압니다. 하지만 동의하는 경우에는 진짜 무자본 인수 구조 같아요.

이 방법 해본 분 있나요? 혹시 문제점 있으면 알려주세요. 거의 치트코드처럼 느껴지네요.